PARLONS DE VOUS, PARLONS BIENS

Respecter à la lettre la procédure.

La procédure de signification du congé doit être scrupuleusement respectée. Un jour de retard et le contrat de location peut être reporté de trois ou six ans (selon que le bailleur est une personne physique ou morale), sans recours possible. Pour signifier le congé, vous devez informer le locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail, par lettre recommandée ou par huissier.

La date retenue sera alors celle de la signature de l’accusé de réception par le locataire ou la remise en mains propres par l’huissier. Si le locataire est absent ou ne prend pas la peine d’aller chercher sa lettre recommandée à la Poste, le délai peut courir et annuler le congé.

 A noter que la loi Macron a simplifié en 2015 la signification du congé pour les meublés qui peut dorénavant être remis en mains propres contre émargement ou récépissé. En revanche, si un huissier a laissé chez le locataire, absent, un avis lui indiquant qu’il doit se déplacer pour récupérer cette lettre, celui-ci devra prouver qu’il était dans l’incapacité de le faire (hospitalisation, voyage…).

Dans le cas contraire, la procédure se poursuivra. Certes, les services d’un huissier coûtent plus cher (150€ à 200€) qu’un envoi recommandé.

Toutefois son action peut s’avérer plus efficace surtout si les relations avec le locataire sont mauvaises. Notez que le locataire est libre de quitter le logement à tout moment et ne sera redevable que des loyers correspondant à la durée de son occupation.

 Quelles raisons invoquer ?

Il est impossible de libérer un logement sans évoquer de motifs précis. La loi du 6 juillet 1989 (article 15) est stricte à ce sujet et autorise trois types de congés.

 - Le congé pour reprise. Le congé pour reprise signifie que le bien libéré servira à vous loger, votre conjoint (marié, pacsé, concubin) ou un de vos proches (ascendants, descendants). Une personne morale, une entreprise par exemple ou une société d’HLM, ne peut invoquer ce motif, sauf s’il s’agit d’une société civile immobilière (SCI) familiale qui donne congé afin de reloger l’un de ses associés (dans ce cas, l’un des membres de la famille).

Pour que le congé soit valable, le futur occupant doit habiter le logement à titre de résidence principale. S’il ne l’occupe que partiellement ou s’il s’agit d’une résidence secondaire, le locataire est alors en droit de demander réparation pour ses frais de déménagements et ses démarches pour trouver un autre logement.

De surcroît, le bailleur est alors passible d’une amende pouvant atteindre 6 000€ (loi ALUR).

 - Le congé pour vente. C’est le motif invoqué lorsque le propriétaire décide de vendre son logement vide. La loi lui impose de le proposer en priorité au locataire en place. Ce dernier dispose alors de deux mois pour exercer son droit de préemption. Son silence vaut refus et il devra déménager à l’issue de son préavis. S’il décide d’acheter, la vente est suspendue à l’obtention d’un prêt.

Le futur acheteur se voit accorder quatre mois pour monter son dossier de financement. Si le bailleur vend son logement à une autre personne et à un prix inférieur à celui de l’offre initiale proposée au locataire, le notaire chargé de la vente devra en informer l’occupant sous peine de nullité de la vente. Cette information contraint le bailleur à formuler une nouvelle offre de vente au locataire qui dispose d’un mois pour se décider. Cette possibilité peut survenir en cas de baisse de prix significative du marché immobilier local.

 À savoir : les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources n’excèdent pas une fois et demie le SMIC (les deux conditions doivent être réunies) ne peuvent recevoir un congé s’il n’est pas accompagné d’une proposition de relogement dans des conditions équivalentes, dans la même commune ou une commune limitrophe (article 13 de la loi du 1^er septembre 1948). Par ailleurs, la loi Macron de 2015 reprend ces dispositions pour tout locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement.

Attention : l’âge est évalué à la date de fin du bail !

 Seule exception à cette règle : le bailleur délivrant le congé est lui-même âgé de plus de 60 ans et dispose de ressources ne dépassant pas une fois et demie le SMIC. Les revenus pris en compte sont les revenus annuels déclarés au fisc avant abattement sans tenir compte des aides familiales ou des aides ponctuelles mais en incluant les revenus des valeurs mobilières.

 - Le congé pour motif légitime et sérieux. Vous pouvez demander à votre locataire de partir pour des motifs qualifiés de « légitimes et sérieux ».

Cela peut être dû à un non-respect de ses obligations, à des retards répétés dans le paiement des loyers, à des problèmes avec le voisinage (nuisances sonores), à une sous-location non permise ou encore à l’exercice d’une profession non autorisée.

Autre motif recevable, la loi prévoit la libération des lieux pour une réhabilitation lourde ou pour une extension de la surface habitable.