PARLONS DE VOUS, PARLONS BIENS
Pour pouvoir être mis en location, un appartement ou une maison doit satisfaire 6 critères de décence, cumulatifs. Un seul point de non-décence est suffisant pour rendre le logement impropre à la location. Découvrez les indispensables à savoir pour les propriétaires-bailleurs comme pour les locataires.
1- Logement décent et surface du logement
Parmi les 6 critères à cumuler, le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Attention le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives et prévaut sur la loi.
2- Logement décent et santé du locataire
Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé de son occupant (plomb, amiante…). Les diagnostics permettent de le contrôler.
3- Logement décent et sécurité du locataire
L’appartement ou la maison en location ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique de son occupant. Le gros œuvre du logement et ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité. Le clos et le couvert doivent être assurés. Le logement doit être protégé des infiltrations d’air parasites. Les dispositifs de retenue des personnes (garde-au-corps des fenêtres et balcons, rampes d’escaliers) doivent être conformes à un état d’usage. Les canalisations ne doivent pas présenter de risque manifeste. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Les aérations du logement doivent être suffisantes (air, condensation). Les pièces principales (séjour et chambre) doivent bénéficier d’un éclairement naturel et d’un ouvrant.
4- Logement décent et équipements
Le logement doit être pourvu des équipements pour : bénéficier d’un chauffage normal, être alimenté en eau potable avec une pression et un débit suffisant, évacuer les eaux ménagères ou encore éviter le refoulement.
La cuisine ou le coin cuisine doit accueillir un évier raccordé à l’eau chaude et eau froide, avec une évacuation des eaux usées, et permettre l’installation d’un appareil de cuisson.
Le logement doit intégrer une installation sanitaire. Les WC doivent être séparés de la cuisine ou de la pièce principale dans laquelle sont pris les repas. L’équipement pour la toilette corporelle, composé d’une baignoire ou douche, doit garantir l’intimité de l’usager. Si le logement ne comporte qu’une pièce, le WC peut être extérieur au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et les accès ainsi que l’alimentation des appareils ménagers courants.
5- Logement décent et animaux nuisibles
La loi Elan précise que le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites (rats, puces de lits, cafards…)
6- Logement décent et performance énergétique
Depuis 2018, le logement doit aussi répondre à un critère de performance énergétique minimale pour être décent. Ainsi, tout logement doit, depuis cette date être doté d'une étanchéité à l'air suffisante et d’une aération correcte.
Le décret du 11 janvier 2021 ajoute un nouvel article au « décret décence » met en exergue la nécessité de performance énergétique du logement mis en location. A cet effet, tous les nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 ne pourront se faire que pour des logements ayant une consommation d’énergie finale inférieure ou égale à 450 kWh/m2. Ceux avec une consommation supérieure ne pourront plus être proposés à la location.
La loi climat et résilience promulguée le 24 Aout 2021 faisant la chasse aux « passoires énergétiques » dispose qu’à compter de 2025 un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. Ce niveau de performance minimal sera progressivement rehaussé. Ainsi, Le niveau de performance d’un logement décent sera compris à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E et à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
Recours possible du locataire
Si le locataire constate que son logement n’est pas décent, il doit adresser un écrit avec accusé-réception (AR) au propriétaire et faire état des non-conformités.
Si le propriétaire accepte les signes de non-décence, le locataire doit lui faire préciser, par un courrier recommandé avec accusé de réception, les travaux de mise en conformité que ce dernier s’engage à faire et sous quels délais.
Si le propriétaire n’accepte pas les signes de non-décence, le locataire doit le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne répond pas sous 2 mois, le locataire a la possibilité de faire un recours gracieux auprès de la commission départementale de conciliation puis, si le désaccord persiste malgré la médiation, le locataire a la possibilité de saisir le juge du tribunal d’instance.
Quel que soit le cas de figure, le locataire doit impérativement honorer ses obligations contractuelles dont le règlement du loyer. Seul le juge peut imposer au propriétaire des sanctions (réduction du loyer, dommages et intérêts…).
Propriétaire-bailleur, n’hésitez pas à solliciter les professionnels formés de l’une des 915 agences CENTURY 21 pour obtenir des conseils sur la mise en location de votre logement ou confier sa gestion locative. Locataire, poussez la porte de l’agence la plus proche de chez vous pour trouver en toute sérénité votre prochaine location, appartement ou maison. A bientôt.
Parlons de vous, parlons bienS.