Indivision en immobilier
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Ce régime s'applique notamment en cas d'héritage, d'achat immobilier à plusieurs ou encore lors d'un divorce avant le partage des biens. Elle peut être également utilisée par des partenaires de PACS ou des concubins souhaitant acheter un bien ensemble sans créer de société.
1/ Définition et principes de l'indivision
L'indivision intervient généralement dans plusieurs cas :
- Succession : lorsqu'un bien est hérité par plusieurs héritiers, il reste en indivision jusqu'au partage.
- Achat en commun : deux ou plusieurs personnes peuvent acheter un bien ensemble, notamment dans le cadre d'un couple non marié.
- Donation ou héritage avec clauses spécifiques : un donateur ou un testateur peut imposer une indivision temporaire.
Dans l'indivision, chaque indivisaire possède une quote-part du bien, exprimée en pourcentage, mais sans attribution physique d'une partie déterminée du bien.
2/ Gestion et droits des indivisaires
Décisions collectives et gestion du bien
La gestion d'un bien en indivision repose sur des règles de majorité:
- Décisions courantes : elles nécessitent la majorité des 2/3 des droits indivis.
- Actes de disposition (vente, hypothèque, donation) : ils exigent l'unanimité des indivisaires
- Droits individuels : chaque indivisaire peut librement vendre ou céder sa quote-part, sauf en cas de pacte d'indivision
Charges et obligations
Les charges liées au bien indivis (impôts, travaux d'entretien, dettes) sont réparties entre les indivisaires selon leurs parts respectives. Un indivisaire qui occupe seul le bien peut être tenu d'indemniser les autres
3/ Sortir de l'Indivision
La loi prévoit que "nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision"
Les solutions sont :
1) Un rachat des parts par l'un des indivisaires
2) La vente amiable du bien et le partage du prix
3) En cas de désaccord, une vente judiciaire peut-être ordonnée par le tribunal
Pour éviter les conflits, il est possible de conclure une convention d'indivision, qui fixe les règles de gestion et la durée de l'indivision.